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开店选址技巧全攻略   [复制链接]

bj02

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发表于 2012-1-16 11:39:52 |只看该作者 |倒序浏览
  手转租店要谨慎

  我们经常在一些小报中,或者商店外面,见到各类商店转租的信息。他们大都打着旺铺转租的旗号。在选择转租店时,一定不要被这些吸引人的文字迷惑,仔细想想,就不难发现:这家商店的生意不好做,经营者急于脱手。

  小故事:有一位想开店的年轻人,经不住广告的诱惑,受让了一家书店。事先几位朋友都劝他要慎重,他却孤注一掷。结果一败涂地,后来才猛然醒悟,悔不该当初。有的商店转让时看上去生意红火,其实是虚火。有一老板在某小区门口开办了一家建材店,他预测该小区居民装修已接近尾声时,就打出了低价转让的招牌。看到他生意那么红火,一时间许多人纷纷求让。几位老板甚至为这个店面争得不可开交。经过激烈角逐,最终名花有主,低价转让实际上成了高价卖出,仅转让费的利益,就相当于平时开店好几个月的利润。毋庸置疑,吃大亏的当然是那些受让者。当然,也有一部分店面,确实是店主迫于客观原因才转让的。但到底是虚火还是红火,就需要用你的火眼金睛去洞察了。如果你深谙这一行,有自己独到的经营思路,并有一定的经济实力为后盾,那么不妨受让商店,使濒临倒闭的商店起死回生,说不定还真能抱个金娃娃呢。

  接手转租店的注意事项:(1)在和转租人谈判时,不要轻易相信转租人生意之外的理由,贸然接手转租店是极危险的。不管转租人所说的转租理由是什么,你都应设想他们是因为经营失败而转让的。(2)找出导致他们经营失败的原因,是行业原因,还是经营失策等等。如果你对接手这家商店有兴趣,就要通过实际调查分析,从中找出到底是什么因素对经营起了抑制作用。原因肯定是存在的,通过自己的观察,走访他原来的员工、附近居民及同行,不难得到实质性的答案。不查明真正导致转租的因素,不加以任何改进,以为接手就可经营,就指望商店带来利润,多半会重蹈别人的覆辙。如果真的找不到什么原因,不如放弃。(3)如果你要整体接手积压货物较多的店,最好核实一下存货的具体价值。这些存货肯定已不具有原来的价值,甚至可能是一文不值的死货,不要以为转租方大降价你就占了便宜。存货太多,即使流动资金减少,还有可能全部砸在你的手里。到时候极有可能因贪图小便宜而吃大亏。(4)如果你确定已经找到原因,不管你改不改变原有的经营行业,你都必须在经营上重新定位。当然,我们不能说某一行业是亏损行业,某一行业是赚钱行业。接手转租店也不是一定会亏,只要你善于经营,在某种程度上,还是能够成功的。

  租铺谈判的注意事项在初步选定开店的地点后,还应作进一步的全面考察,对相关的情况做一定的调查分析后,方能决定是否最后定点在这里。这时,你可以从以下几个方面进行考察:1、店面情况调查小故事:小李子想开一家书店,从别人手里买下了一个店面。这个面积达30平方米的店面在一所高校附近,每天的客流量相当可观,价钱相对来说还比较便宜,一共3万元。小李子以为捡到了便宜,有点得意忘形。他又花了二万多元装修,不久就隆重开张了。一个月后,政府一纸《拆违通知书》让他半天没有回过神来。原来,上家通过内部关系得知店面迟早要拆,便来了个金蝉脱壳。所以,在租买店面之前,一定要对店面的大背景情况作一番仔细的调查了解,以免上当受骗。2、房东背景调查刘仲文在广州打了五年工,有了一点积蓄,很想开家店为自己打工。他叫上几个朋友,满大街寻找店面,后来还真的让他们找到几家挂着转让字样的店面,便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实他的这种做法是极其草率的,很容易带来一系列的后遗症。为了开店成功,他们最好先从侧面打听到真正的房东(即产权所有者),对其背景情况基本了解,觉得可靠后再和他谈判。一般最好直接与真正的房东谈,如果房东表示已将承包权出租,不愿再插手时,那你再和现在的店主谈判也不迟。还有一点很重要,你一旦谈判成功,要注意让房东把以前的租赁人姓名改成你的姓名。3、房租价位谈判房租对每一个开店的人来说,是最敏感而又最现实的内容。说它敏感,是因为它和钱挂钩,租金太高会让你负担不起,一分钱一分货,太低又找不到好店面。说它现实,是因为这是我们不得不面对的问题,除非你不开店,或者自己有店面。而大多数情况下,我们都得租用店面,那么和房东讨价还价就不得不摆上开店的议事日程。在与房东侃价前,你自己心里首先要有一个谱,也就是先自定一个能够接受的最高价,这个价位必须是:你觉得自己有实力负担得起;在这个价位下,估计有钱可赚;向附近类似的门面打探一下,价位是否基本一致。在和房东谈判时,根据你设定的最高房租,比较房东绐出的房租,权衡后进行讨价还价,这样才可以得到合理的价位。4、在谈判中,缴付房租的方式也是一个很重要的方面。通常情况下,缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外,还要根据你的经营状况分享一定的利润。如果房东提到这一点,而你也愿意,双方要把它作为重点来谈判。因为这其中有许多不确定的因素,处理不当,会引起争议。付款的方式可以按月结算,这样能及时结算,以免拖久了增加计算难度,而且双方都会满意。有的店面定下的是一年或两年的租金,如果你要续租,往往要按一定的比率逐年递增。这种情况下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。如果你有了新的店面或想停租时,就不会损失保证金。还有的店面是长期租的,一租就是十年二十年。对于这种店面,你要看清楚了,不仅要调查好政府规划与政策,还要预计这个店面以后的发展潜力。因为从长远看,门面的房租总体是呈上升趋势的。如果你有足够的资金,同时也看好这个店面,你可以一次性将房租付清。5、其他条件与房东谈判,除了谈租金外,还要注意附加条件,这可以使你节省不少开支。有很多店面出租,都要求支付押金,你在谈判时应尽量说服房东免付押金。一些黄金地段的店面押金通常很高,虽然这钱最终还是你的,但如果你一直经营下去,这笔钱也就等于搁死在那儿,对于一个资金紧张的创业者来说,这也是一个不小的包袱,如果谈得好,完全是有可能卸掉的。另外,你在租房前对店面现有情况应该了解清楚,如装修状况、设备状况等,然后通过谈判,最好要求房东在出租前对门面进行基本的整修,拆除原有已经报废无法使用的设备,对店面的房顶、地板、墙壁尽量作一些维修,添置水电设施等。

  别让租金成心病员工开销、水电费、电话费、税收都是小开销,惟独房租占了大头,让开店创业者头痛。租金往往会占去月开销一半,所以,租金贵贱直接导致生意成败。商铺租金在一个老板心中地位特殊,几乎已成为创业者考虑的最重要的因素,但也绝非是租金贵,生意就一定会做砸。也就是说,只要租金方面的开销不等同于整个生意的全部支出,那么,这生意还未盖棺定论,仍旧存在咸鱼翻身的可能。市场永远在变化,中国人尽皆知这句话,足球是圆的,所以,租金的多少也只是一个相对的概念。有人每月开销几万元,但却大把大把地赚钱;有人每月只需开销2000元的铺面租金,却步履维艰。生意的成败绝非租金多少说了算,创业者要看的是性能价值比。同样面积的铺面,淮海路上2万元是不是要比上海某个不起眼的地方的2000元合算?都说闻香识女人,好的商铺却不一定要通过租金的贵贱来衡量。那么,什么样的商铺才称得上极品店铺呢?这虽然是相对的,但也可以绝对地讲:能让老板赚钱的商铺就是好商铺。好商铺往往躲在租金后面,商铺好与不好不只是由租金说了算。一般来讲,租金越高就代表该商铺的经营价值越高,如果创业者实力非凡,自然应该以高标准来要求自己。那些能喊得起价的商铺当然不是等闲之辈,要么坐拥繁华闹市口,要么周边有着川流不息的消费群。北京服饰市场的一个小摊位可以几易其手租金却不断上升,有人甚至愿意每月出几万元来争取一个几平方米的小摊。这样的高价并非事出无因:淮海路给了它氛围,华亭服饰市场给了它口碑,即使是再小的一个摊位,它也没有不贵的道理。但也不是说铺面租金越高就越值得租用,租金上也可能被人做足了文章,到底这家铺面值不值得投资,创业者必须睁大眼睛看清才行。有些商铺已经被投资者们爆炒了一遍,一些铺面的租金价格已经相当离谱,就像股价浮在天上的股票,谁碰都等于抱个炸弹在怀里。其实,衡量一家铺面值不值主要看其性能价值比,除此之外就需要看经营者自身是否够聪明了。有一位老板将品牌内衣店开在五角场,每月1.35万元的铺面租金绝非当地其他铺面可以望其项背,但周老板却仍能从中狠狠赚了一把。

  避免租赁合同陷阱在承租铺面时可能面临许多不可预测的因素,假如出现这些因素而导致铺面无法经营下去时,如果租户未在合同中约定此时的合同解除权,就得继续支付租金,承受损失。为避免这类陷阱,铺面租户应争取在铺面租赁合同中载人下列条款:承租方在出现下列情形之一,无法继续经营时,有权通知出租方终止铺面租赁合同,并不赔偿出租方的损失:出现战争、地震、台风、雷暴、城市暴动等情形;政府决定拆迁铺面;政府在铺面前50米内、左右两边各200米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为;承租方因经营不善严重亏损达三个月以上。当然,要进一步避免因上述情形造成的铺面装修费用的损失,还必须预先调查清楚。订立商铺租赁合同还须特别注意以下几点法律问题:(1)承租人的主体资格。商铺作为不动产,其出租人必须是商铺的所有权或者使用权人,若是所有权人,应依法取得房地产权证;若是使用权人,应有合法租赁凭证及允许转租的书面证明。另外,房屋有共有人的,还须经过共有人书面同意。(2)租赁物的用途。租赁商铺必须确认房)租赁物的用途。租赁商屋用途为商业用房。否则,无法办理营业执照。(3)租赁期限。根据《合同法》214条的规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。(4)转租。因商铺经营风险较大,故在经营状况不佳时,可能会涉及将商铺转租的问题。出租人是否允许承租人转租,应在租赁合同中予以明确。若承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。(5)装修补偿。首先,出租人与承租人应在租赁合同中明确出租房屋能否装修;其次,双方应约定,在租赁期结束或因其他原因解除租赁合同后,对装修如何进行处理。在对装修处理方式未作约定的情况下,若出租方违约,致使租赁合同解除,出租方应赔偿承租方装修损失;若承租方违约,但装修对承租方确有用处的,出租方亦应对承租方适当补偿。(6)租赁合同登记。在租赁合同成立后,合同当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。未经登记备案的租赁合同亦是有效合同,但不具有对抗第三人的法律效力。
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沙发
发表于 2012-3-14 17:39:03 |只看该作者

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静娅

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地板
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难得好帖,不得不回

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博维

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发表于 2012-11-27 12:40:36 |只看该作者
好贴,对于开店选址很有帮助。
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aomalj

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发表于 2013-7-23 17:04:50 |只看该作者
本帖最后由 bj10 于 2013-7-24 11:54 编辑

楼主好用心哦,写了这么多
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